Gastos de Compra: Qué Se Paga Además del Precio
En una vivienda de segunda mano, el impuesto que domina el gasto es el ITP, con un rango del 6% al 10% según la comunidad autónoma. En obra nueva se paga IVA del 10% más AJD del 1% al 1,5%. A eso se suman notaría, registro, tasación y, en su caso, comisión inmobiliaria.
Tabla: desglose sobre una vivienda de 200.000 €
Aplicando los porcentajes de cada concepto sobre un precio de ejemplo de 200.000 €, el coste adicional queda así en cada escenario.
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva | Quién paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP 6%–10% = 12.000–20.000 € | IVA 10% = 20.000 € | Comprador |
| AJD | No aplica | 1%–1,5% = 2.000–3.000 € | Comprador |
| Notaría + registro | 1%–1,5% = 2.000–3.000 € | 1%–1,5% = 2.000–3.000 € | Comprador |
| Tasación del banco | 300–600 € | 300–600 € | Comprador |
| Comisión inmobiliaria | 3%–5% + 21% IVA | Raro, la cobra el promotor en el precio | Vendedor (habitual) |
| Certificado energético | 150–500 € | Incluido, lo emite el promotor | Vendedor |
| Total gastos adicionales | 20.000–30.000 € (10%–15%) | 24.000–26.000 € (12%–13%) | Comprador |
| IBI (anual, recurrente) | 0,4%–1,1% del valor catastral | 0,4%–1,1% del valor catastral | Propietario |
El ITP según el tramo: cómo cambia el total
Procedimiento: cómo calcular tu presupuesto de gastos
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1
Identificar el tipo de vivienda
Confirmar si es de segunda mano (paga ITP) o de obra nueva (paga IVA + AJD), porque el cálculo posterior depende de esto.
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2
Aplicar el impuesto principal
Multiplicar el precio por el ITP del 6%–10% de tu comunidad, o por el IVA del 10% si es obra nueva.
Error frecuente: usar el ITP de otra comunidad autónoma, que puede variar varios puntos porcentuales.
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3
Sumar AJD si es obra nueva
Añadir entre el 1% y el 1,5% del precio en concepto de Actos Jurídicos Documentados.
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4
Sumar notaría y registro
Añadir entre el 1% y el 1,5% del precio, que rara vez se supera en la práctica.
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5
Añadir tasación y, si corresponde, comisión
Sumar 300–600 € de tasación si hay hipoteca, y la comisión del 3%–5% + IVA si el contrato la traslada al comprador.
Preguntas frecuentes
¿El ITP es igual en toda España?
No. Cada comunidad autónoma fija su propio tipo dentro del rango del 6% al 10%, así que dos viviendas del mismo precio en regiones distintas pueden tener una diferencia de miles de euros en el impuesto.
¿Por qué la obra nueva paga IVA y no ITP?
Porque la primera transmisión de una vivienda nueva se considera una operación empresarial del promotor, sujeta a IVA del 10%, mientras que las transmisiones posteriores entre particulares tributan por ITP.
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria, yo o el vendedor?
Lo habitual en el mercado español es que la pague el vendedor, entre el 3% y el 5% del precio más el 21% de IVA sobre esa comisión, abonada en el momento de la firma.
¿Necesito el certificado energético para comprar una vivienda?
Sí, es obligatorio para vender o alquilar; lo aporta el vendedor, tiene una validez de 10 años y su elaboración cuesta entre 150 y 500 €.
¿El IBI se paga el mismo año de la compra?
El IBI es un impuesto municipal anual, entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral; quien sea propietario a 1 de enero suele ser el obligado, por lo que conviene pactar el reparto con el vendedor si la compra se cierra a mitad de año.