Hipoteca: Entrada del 20% y Tasación
El Banco de España limita la hipoteca a un máximo del 80% del valor de tasación, no del precio de compra. Eso significa que la entrada mínima real es del 20% de la tasación, más los gastos de cierre, y que la tasación misma es un paso obligatorio que paga el comprador.
La regla del 80%: hipoteca frente a entrada
Tabla: entrada mínima según el precio de la vivienda
Estas cifras suponen que el valor de tasación coincide con el precio de compra, el caso más favorable para el comprador.
| Precio / tasación | Hipoteca máxima (80%) | Entrada mínima (20%) | Tasación a pagar |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 120.000 € | 30.000 € | 300–600 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € | 300–600 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € | 300–600 € |
| 300.000 € | 240.000 € | 60.000 € | 300–600 € |
| 350.000 € | 280.000 € | 70.000 € | 300–600 € |
| 400.000 € | 320.000 € | 80.000 € | 300–600 € |
Procedimiento: de la solicitud a la aprobación de la hipoteca
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1
Solicitar la hipoteca
El comprador presenta ingresos, gastos y el contrato de arras o reserva al banco.
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2
Encargo de la tasación
El banco designa a un tasador homologado; el comprador paga entre 300 y 600 € por el informe.
Rechazo típico: tasación inferior al precio pactado, que obliga a aportar más entrada o renegociar el precio.
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3
Cálculo del 80% máximo
El banco aplica el 80% sobre el menor de los dos valores: tasación o precio de compra.
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4
Oferta vinculante (FEIN)
El banco entrega las condiciones finales por escrito, con un plazo mínimo de 10 días para revisarlas antes de firmar.
Rechazo típico: denegación por nivel de endeudamiento, cuando la cuota supera el porcentaje de ingresos que admite el banco.
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5
Firma conjunta en notaría
La hipoteca y la compraventa se firman el mismo día; el banco entrega los fondos y el comprador aporta la entrada y los gastos.
Rechazo típico: denegación por falta de estabilidad laboral, frecuente en contratos temporales recientes.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio de compra?
El banco calcula el 80% sobre la tasación, no sobre el precio pactado, así que si hay diferencia, el comprador debe cubrir esa parte con entrada adicional o renegociar el precio con el vendedor.
¿Puedo pedir el 100% de financiación?
El límite general del Banco de España es el 80% del valor de tasación; superar ese porcentaje es excepcional y suele exigir avales o garantías adicionales que no todos los bancos ofrecen.
¿Quién elige al tasador, yo o el banco?
El banco designa a un tasador homologado de una lista de sociedades autorizadas; el comprador no elige al profesional, aunque es quien paga el informe, entre 300 y 600 €.
¿La tasación me sirve para negociar el precio con el vendedor?
Puede usarse como argumento si el importe tasado queda por debajo del precio pedido, aunque el vendedor no está obligado a aceptar esa referencia.
¿Cuánto tarda el banco en aprobar la hipoteca?
Entre la solicitud y la oferta vinculante (FEIN) suelen pasar de 30 a 40 días, a los que se añade el plazo mínimo de 10 días de revisión antes de la firma en notaría.