Del Contrato de Arras a la Firma en Notaría
El contrato de arras fija una señal del 10% del precio y marca el calendario hasta la notaría: si el comprador se retracta pierde esa señal, y si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble. Entre la firma de arras y la escritura suelen pasar de 30 a 60 días.
Línea de tiempo: de la señal a la escritura
Tabla: qué ocurre en cada momento y qué cuesta
| Momento | Plazo desde arras | Importe en juego | Responsable |
|---|---|---|---|
| Firma del contrato de arras | Día 0 | 10% del precio | Comprador entrega la señal |
| Solicitud de hipoteca | Día 15–20 | 300–600 € (tasación) | Comprador |
| Tasación del inmueble | Día 20–30 | Fija el 80% máximo | Tasador del banco |
| Oferta vinculante (FEIN) | Día 30–40 | Condiciones finales | Banco |
| Firma en notaría | Día 30–60 | 90% restante + gastos | Comprador y vendedor |
| Desistimiento del comprador | En cualquier momento antes de firmar | Pierde el 10% (señal) | Comprador |
| Incumplimiento del vendedor | En cualquier momento antes de firmar | Devuelve el 20% (el doble) | Vendedor |
Procedimiento completo, paso a paso
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1
Firma del contrato de arras
Comprador y vendedor fijan precio, plazo hasta la notaría y la señal, habitualmente el 10% del precio.
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2
Solicitud de hipoteca
El comprador presenta el contrato de arras al banco junto con su documentación de ingresos.
Riesgo en esta fase: desistimiento del comprador, que pierde la señal entregada si decide no continuar.
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3
Tasación del inmueble
El tasador designado por el banco visita la vivienda y fija el valor sobre el que se calculará el 80% máximo.
Riesgo en esta fase: tasación por debajo del precio, que reduce el importe que el banco está dispuesto a prestar.
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4
Oferta vinculante del banco
El banco entrega la FEIN con las condiciones definitivas; el comprador tiene un mínimo de 10 días para revisarlas.
Riesgo en esta fase: denegación de la hipoteca, que obliga a buscar otro banco dentro del plazo de arras o a perder la señal.
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5
Firma en notaría
Se firma la escritura de compraventa y, si la hay, la hipoteca; se paga el resto del precio, impuestos, notaría y registro.
Riesgo en esta fase: incumplimiento del vendedor, que debe devolver el doble de la señal si se retira en este punto.
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6
Inscripción en el Registro
La notaría envía la escritura al Registro de la Propiedad para inscribir al comprador como nuevo titular.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no consigo la hipoteca después de firmar las arras?
Depende de lo que diga el contrato; si no incluye una cláusula de condición suspensiva por financiación, el comprador que no logra la hipoteca se considera en desistimiento y pierde la señal entregada, normalmente el 10% del precio.
¿Puedo recuperar la señal si el vendedor incumple?
Sí, en un contrato de arras penitenciales, si el vendedor se retira debe devolver el doble de la señal recibida, es decir, el comprador recupera su 10% más otro 10% adicional del vendedor.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio por ley, pero es una práctica extendida porque fija el precio, el plazo y las penalizaciones antes de acudir a notaría, lo que da seguridad a ambas partes durante la tramitación de la hipoteca.
¿Cuánto dura normalmente el proceso desde las arras hasta la notaría?
Entre 30 y 60 días, un plazo que suele coincidir con el tiempo que tarda el banco en tasar la vivienda y emitir la oferta vinculante de la hipoteca.
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?
Las arras penitenciales permiten desistir a cambio de perder o devolver el doble de la señal; las confirmatorias no permiten el desistimiento libre y obligan a cumplir el contrato o reclamar judicialmente, por lo que conviene que el tipo de arras quede explícito en el documento.